每个月的房贷月供，是压在千万家庭肩上的“固定重担”。尤其是前些年高位上车的购房者，动辄4%以上的利率，每个月多还几百上千元，日积月累就是一笔不小的负担。好消息来了！2026年1月1日起，存量公积金房贷利率正式落地执行新利率，符合条件的商业房贷也同步享受降息红利，增值税减免等配套政策同步跟进，公积金调整全程自动生效不用跑手续，商贷则要满足两个关键条件才能受益。今天用大白话把核心规则、省钱明细、受益人群和隐藏福利一次性讲透，不管是正在还贷的上班族，还是准备买房的刚需族，这些干货都得记牢！
公积金降息：首套低至2.1%，全员自动享，额度+提取福利双加码
这次公积金降息堪称“无门槛红包”，不用主动申请、不用填资料、不用跑银行，系统自动调整，月供直接变少，还叠加了多地额度上浮、代际互助提取等福利，真正做到“躺赚”减负。
受益人群一查便知：2025年5月8日之前发放的公积金贷款（包括纯公积金贷、组合贷里的公积金部分），只要截至2025年12月31日贷款没结清、期限在一年以上，都能享受降息。不管是首套还是二套，哪怕之前有过轻微逾期且已经还清，都没有额外限制；而2025年5月8日（含）后发放的公积金贷款，已经按新利率执行，这次无需再调整。荆门、渭南、临沂等多地公积金管理中心已明确通知，符合条件的贷款人无需任何操作，系统会自动按新利率计息。
最新利率表清晰明了：全国统一执行下调0.25个百分点后的标准，没有地域差异和额外套路。首套房5年以下（含5年）从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6%；二套房5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075%。对多子女家庭、异地缴存者、高校毕业生等群体，不少城市还额外上调了贷款额度，福利再加码。
省钱效果直接算给你看：降息福利不是虚的，咱们用真实案例说话。以常见的100万元、30年等额本息首套公积金贷款为例，原利率2.85%时，月供约4136元，总利息约48.88万元；调整到2.6%后，月供降至约4003元，总利息减少到44.12万元，每月少还133元，一年节省约1600元，30年累计省息4.76万元。如果贷款额度更高，比如150万元30年，总利息能省8.6万多元；就算是85万元30年的首套贷款，累计也能节省利息约4.04万元，长期还贷减负效果特别明显。
额外福利：额度上浮+代际互助，资金压力再缓解：除了利率下降，不少城市同步升级公积金政策。临沂将公积金贷款额度上限提高至160万元并常态化执行，双缴存职工基础额度100万元，多子女家庭可增加30万元，购买高品质住宅再增20万元。渭南对高校毕业生首次贷款额度上浮10%，“以旧换新”购房额度上浮20%，高层次人才或多子女家庭最高可贷140万元，还支持家庭代际互助提取公积金支付首付。贵阳则延续了代际互助政策，购房人可提取父母、子女的公积金支付首付，人才贷款额度还能上浮50%，提取首付后仍可申请贷款，政策延续至2026年底。
这里有个小提醒要记好：2026年1月的房贷会采用分段计息，部分天数按旧利率、部分按新利率，可能会出现月供微增的情况，大家不用慌。从2月开始，就会完全按新利率计算，月供会稳定下降，到时候留意银行扣款短信或手机银行的还款计划就行，有疑问可以打12329公积金服务热线咨询。
商贷调整：两个条件缺一不可，首套低至3.05%，贴息+短周期更划算
商贷降息不是全员普惠，核心要看贷款合同里的两个关键约定，少一个都不能在1月1日同步享受福利，还能叠加1%房贷贴息、调整重定价周期，双重减负更给力，大家赶紧翻出合同核对一下。
核心条件必须同时满足：一是重定价日为每年1月1日；二是定价方式为LPR浮动利率（不是固定利率）。只有这两点都符合，才能自动享受2025年LPR下调带来的福利——2025年5月五年期LPR从3.6%降至3.5%并保持稳定，所以这次商贷利率会同步下调0.1个百分点。如果你的重定价日是贷款发放日，或者按季度、半年调整，就得等到下一个重定价日才能调整；要是固定利率商贷，不能自动降息，需要主动联系银行申请转为LPR浮动利率（转换后就不能反悔了）。另外，组合贷中的商业部分，单独按商贷规则判断，和公积金部分的降息互不影响。
最新利率水平差异明显：商贷利率锚定5年期以上LPR（目前为3.5%），首套房普遍执行LPR-30BP，调整后利率降至3.2%；部分城市力度更大，深圳、上海首套房贷利率低至3.05%（LPR-45BP），深圳甚至不再区分首套和二套房贷利率，改善型家庭也能享受优惠。北京五环外二套执行“LPR-5BP”，调整后利率3.45%，新政后北京新建商品住宅日均网签量增长近50%，市场反应积极。不同城市细则不同，一定要对照自己的贷款合同核对。
省钱案例直观感受：假设在北京五环外贷款200万元买二套，贷款期限30年，原利率3.45%，月供约8903元。满足重定价条件后，利率调至3.4%，月供降至约8847元，每月节省56元，30年累计能省近2万元。更灵活的是，2024年11月起商贷取消了重定价周期最短1年的限制，借款人可与银行协商改成3个月、6个月或1年，在利率下行期选短周期，能更快享受后续降息红利，需要调整的用户可提前联系贷款银行办理。
隐藏福利：1%房贷贴息全国落地，3步就能申请：2025年9月1日至2026年8月31日期间新发放的首套商业贷款、商转公贷款，能享受1%年化贴息，由财政直接承担1个百分点的利息成本，相当于国家替你付1%利息。武汉的购房者分享，他的商贷调整后利率3.2%，叠加1%贴息后实际承担利率仅2.2%，月供比2022年减少了近900元。各地补贴规则有差异：武汉首套贴息上限2万/2年，长春可达3万/3年，贵阳商转公贴息支持“带押直转”，不用提前还清商贷，60万元贷款每年能省3600元。
申请贴息也很便捷，3步就能搞定：第一步通过银行APP或政务热线自查资格；第二步备齐身份证、购房合同、贷款合同等材料；第三步通过手机银行、政务APP或线下网点提交申请，最快3天审核通过，补贴自动抵扣月供，不用额外操作。符合条件的借款人，相当于“双重减负”，实际利率会更低，建议在政策截止前尽早申请。
配套政策：增值税减免落地，购房成本再降
除了利率下调，2026年1月1日起，住房销售增值税政策也正式调整，进一步降低交易成本。新规明确，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；购买不足2年的住房对外销售，按3%征收率全额缴纳增值税，取代了之前“北上广深满2年非普通住宅差额征税”的规定，全国统一执行更宽松的标准。
对准备换房的家庭来说，这是实打实的优惠。比如在北京出售一套持有3年、价值800万元的住房，之前若按非普通住宅算可能需要缴纳差额增值税，现在直接免征，能节省几万元甚至十几万元的税费，大大降低了换房的中间成本，与房贷降息形成政策合力。
不同人群专属攻略：干货直接用，不踩坑
正在还贷的存量用户
- 公积金贷用户：啥也不用做，坐等2026年1月系统自动调整，之后核对新的还款计划即可，有疑问可拨打12329公积金服务热线咨询。
- 商贷用户：先翻合同确认“重定价日”和“定价方式”，符合条件就自动降息，不符合就记好下一个重定价日；手里有闲钱的，要是找不到比房贷利率更高的稳定收益（比如商贷调整后3.2%，银行理财普遍2%-3%），提前还款能省不少利息；但如果需要预留应急资金，就没必要盲目跟风提前还，现金流稳定更重要。
准备买房的刚需/改善族
- 优先用足公积金贷款：首套5年以上利率仅2.6%，比商贷划算很多，能贷多少尽量贷，还能关注当地额度上浮政策，多子女家庭、高校毕业生可能有额外额度优惠。
- 商贷签约有技巧：一定要选“LPR浮动利率”，并约定重定价日为1月1日，后续能及时享受利率调整福利；如果在2025年9月至2026年8月间办理首套商贷，记得申请1%贴息，叠加降息更省钱。
- 叠加享受配套福利：出售持有2年以上的住房可免征增值税，换房成本更低；部分城市还有购房补贴、税费减免，可通过12345政务热线查询当地细则。
固定利率商贷用户
想享受降息福利，需要主动联系贷款银行，申请转为LPR浮动利率。转换前要问清加点数值、重定价周期等关键信息，而且转换后不能再改回固定利率，决策前要结合自身还款周期和利率走势判断，不用盲目跟风转换。如果贷款剩余年限较短，固定利率和浮动利率差异不大，也可以选择不转换，避免麻烦。
2026利率走势预判：还有下降空间吗？
很多人关心，这次降息后，2026年房贷利率还会继续降吗？从政策信号和机构预测来看，答案是“有空间，但幅度有限”，不用过度纠结“等更低利率”，当前能享受的福利先抓住更实在。
中央经济工作会议明确要求，2026年“要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。加上美联储进入降息周期，中美利差压力缓解，国内货币政策空间进一步扩大。机构预测，2026年一季度央行有可能实施新一轮降息降准，5年期以上LPR可能还会下调10-40个基点，商业贷款利率或降至2.5%-3.0%区间，首套商业贷款利率甚至可能逼近3%以下进入“2时代”。
不过也要注意，2025年12月LPR报价已连续7个月保持不变，主要因为当前商业银行净息差处于历史最低点，融资成本略有上升，报价行缺乏主动下调加点的动力。因此，短期内房贷利率大幅下降的可能性不大，后续更多是稳步小幅下调的趋势。对普通家庭来说，买房的核心需求是居住，利率只是考量因素之一，结合自身资金状况和居住需求做决策，才是最理性的选择。
降息+免税双重福利，决策看需求
2026年这次“公积金+商贷”利率调整，再加上住房增值税减免政策，是实实在在的民生福利，核心就是给房贷家庭减负、稳住房消费。公积金贷几乎全员受益且自动调整，不用费一点劲；商贷则需满足“重定价日+利率类型”条件才能同步降息，还有贴息、重定价周期调整等额外福利可以把握，再加上多地公积金额度上浮、家庭代际提取等配套政策，真正做到了精准减负。
从本质来看，这些政策不仅减轻了现有购房者的还款压力，也降低了新购房者的入市成本，同时带动了房地产市场的稳定发展，是一场多方共赢的政策红利。而对普通家庭来说，无论是正在还贷还是准备买房，都要结合自身情况理性决策，该享受的降息、免税福利别错过，提前还款与否也不用盲目跟风，现金流稳定和居住需求满足才是首要目标。
那么问题来了，你属于这次降息的受益人群吗？是公积金贷、商贷还是组合贷？每月能省多少月供，有没有打算申请房贷贴息或调整重定价周期？欢迎在评论区分享你的情况！
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