
每个月的房贷月供,是压在千万家庭肩上的“固定重担”。尤其是前些年高位上车的购房者,动辄4%以上的利率,每个月多还几百上千元,日积月累就是一笔不小的负担。好消息来了!2026年1月1日起,存量公积金房贷利率正式落地执行新利率,符合条件的商业房贷也同步享受降息红利,增值税减免等配套政策同步跟进,公积金调整全程自动生效不用跑手续,商贷则要满足两个关键条件才能受益。今天用大白话把核心规则、省钱明细、受益人群和隐藏福利一次性讲透,不管是正在还贷的上班族,还是准备买房的刚需族,这些干货都得记牢!

公积金降息:首套低至2.1%,全员自动享,额度+提取福利双加码
这次公积金降息堪称“无门槛红包”,不用主动申请、不用填资料、不用跑银行,系统自动调整,月供直接变少,还叠加了多地额度上浮、代际互助提取等福利,真正做到“躺赚”减负。
受益人群一查便知:2025年5月8日之前发放的公积金贷款(包括纯公积金贷、组合贷里的公积金部分),只要截至2025年12月31日贷款没结清、期限在一年以上,都能享受降息。不管是首套还是二套,哪怕之前有过轻微逾期且已经还清,都没有额外限制;而2025年5月8日(含)后发放的公积金贷款,已经按新利率执行,这次无需再调整。荆门、渭南、临沂等多地公积金管理中心已明确通知,符合条件的贷款人无需任何操作,系统会自动按新利率计息。
最新利率表清晰明了:全国统一执行下调0.25个百分点后的标准,没有地域差异和额外套路。首套房5年以下(含5年)从2.35%降至2.1%,5年以上从2.85%降至2.6%;二套房5年以下(含5年)从2.775%降至2.525%,5年以上从3.325%降至3.075%。对多子女家庭、异地缴存者、高校毕业生等群体,不少城市还额外上调了贷款额度,福利再加码。
省钱效果直接算给你看:降息福利不是虚的,咱们用真实案例说话。以常见的100万元、30年等额本息首套公积金贷款为例,原利率2.85%时,月供约4136元,总利息约48.88万元;调整到2.6%后,月供降至约4003元,总利息减少到44.12万元,每月少还133元,一年节省约1600元,30年累计省息4.76万元。如果贷款额度更高,比如150万元30年,总利息能省8.6万多元;就算是85万元30年的首套贷款,累计也能节省利息约4.04万元,长期还贷减负效果特别明显。
额外福利:额度上浮+代际互助,资金压力再缓解:除了利率下降,不少城市同步升级公积金政策。临沂将公积金贷款额度上限提高至160万元并常态化执行,双缴存职工基础额度100万元,多子女家庭可增加30万元,购买高品质住宅再增20万元。渭南对高校毕业生首次贷款额度上浮10%,“以旧换新”购房额度上浮20%,高层次人才或多子女家庭最高可贷140万元,还支持家庭代际互助提取公积金支付首付。贵阳则延续了代际互助政策,购房人可提取父母、子女的公积金支付首付,人才贷款额度还能上浮50%,提取首付后仍可申请贷款,政策延续至2026年底。
这里有个小提醒要记好:2026年1月的房贷会采用分段计息,部分天数按旧利率、部分按新利率,可能会出现月供微增的情况,大家不用慌。从2月开始,就会完全按新利率计算,月供会稳定下降,到时候留意银行扣款短信或手机银行的还款计划就行,有疑问可以打12329公积金服务热线咨询。
商贷调整:两个条件缺一不可,首套低至3.05%,贴息+短周期更划算
商贷降息不是全员普惠,核心要看贷款合同里的两个关键约定,少一个都不能在1月1日同步享受福利,还能叠加1%房贷贴息、调整重定价周期,双重减负更给力,大家赶紧翻出合同核对一下。
核心条件必须同时满足:一是重定价日为每年1月1日;二是定价方式为LPR浮动利率(不是固定利率)。只有这两点都符合,才能自动享受2025年LPR下调带来的福利——2025年5月五年期LPR从3.6%降至3.5%并保持稳定,所以这次商贷利率会同步下调0.1个百分点。如果你的重定价日是贷款发放日,或者按季度、半年调整,就得等到下一个重定价日才能调整;要是固定利率商贷,不能自动降息,需要主动联系银行申请转为LPR浮动利率(转换后就不能反悔了)。另外,组合贷中的商业部分,单独按商贷规则判断,和公积金部分的降息互不影响。
最新利率水平差异明显:商贷利率锚定5年期以上LPR(目前为3.5%),首套房普遍执行LPR-30BP,调整后利率降至3.2%;部分城市力度更大,深圳、上海首套房贷利率低至3.05%(LPR-45BP),深圳甚至不再区分首套和二套房贷利率,改善型家庭也能享受优惠。北京五环外二套执行“LPR-5BP”,调整后利率3.45%,新政后北京新建商品住宅日均网签量增长近50%,市场反应积极。不同城市细则不同,一定要对照自己的贷款合同核对。
省钱案例直观感受:假设在北京五环外贷款200万元买二套,贷款期限30年,原利率3.45%,月供约8903元。满足重定价条件后,利率调至3.4%,月供降至约8847元,每月节省56元,30年累计能省近2万元。更灵活的是,2024年11月起商贷取消了重定价周期最短1年的限制,借款人可与银行协商改成3个月、6个月或1年,在利率下行期选短周期,能更快享受后续降息红利,需要调整的用户可提前联系贷款银行办理。
隐藏福利:1%房贷贴息全国落地,3步就能申请:2025年9月1日至2026年8月31日期间新发放的首套商业贷款、商转公贷款,能享受1%年化贴息,由财政直接承担1个百分点的利息成本,相当于国家替你付1%利息。武汉的购房者分享,他的商贷调整后利率3.2%,叠加1%贴息后实际承担利率仅2.2%,月供比2022年减少了近900元。各地补贴规则有差异:武汉首套贴息上限2万/2年,长春可达3万/3年,贵阳商转公贴息支持“带押直转”,不用提前还清商贷,60万元贷款每年能省3600元。
申请贴息也很便捷,3步就能搞定:第一步通过银行APP或政务热线自查资格;第二步备齐身份证、购房合同、贷款合同等材料;第三步通过手机银行、政务APP或线下网点提交申请,最快3天审核通过,补贴自动抵扣月供,不用额外操作。符合条件的借款人,相当于“双重减负”,实际利率会更低,建议在政策截止前尽早申请。
配套政策:增值税减免落地,购房成本再降
除了利率下调,2026年1月1日起,住房销售增值税政策也正式调整,进一步降低交易成本。新规明确,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;购买不足2年的住房对外销售,按3%征收率全额缴纳增值税,取代了之前“北上广深满2年非普通住宅差额征税”的规定,全国统一执行更宽松的标准。
对准备换房的家庭来说,这是实打实的优惠。比如在北京出售一套持有3年、价值800万元的住房,之前若按非普通住宅算可能需要缴纳差额增值税,现在直接免征,能节省几万元甚至十几万元的税费,大大降低了换房的中间成本,与房贷降息形成政策合力。
不同人群专属攻略:干货直接用,不踩坑
正在还贷的存量用户
- 公积金贷用户:啥也不用做,坐等2026年1月系统自动调整,之后核对新的还款计划即可,有疑问可拨打12329公积金服务热线咨询。
- 商贷用户:先翻合同确认“重定价日”和“定价方式”,符合条件就自动降息,不符合就记好下一个重定价日;手里有闲钱的,要是找不到比房贷利率更高的稳定收益(比如商贷调整后3.2%,银行理财普遍2%-3%),提前还款能省不少利息;但如果需要预留应急资金,就没必要盲目跟风提前还,现金流稳定更重要。
准备买房的刚需/改善族
- 优先用足公积金贷款:首套5年以上利率仅2.6%,比商贷划算很多,能贷多少尽量贷,还能关注当地额度上浮政策,多子女家庭、高校毕业生可能有额外额度优惠。
- 商贷签约有技巧:一定要选“LPR浮动利率”,并约定重定价日为1月1日,后续能及时享受利率调整福利;如果在2025年9月至2026年8月间办理首套商贷,记得申请1%贴息,叠加降息更省钱。
- 叠加享受配套福利:出售持有2年以上的住房可免征增值税,换房成本更低;部分城市还有购房补贴、税费减免,可通过12345政务热线查询当地细则。
固定利率商贷用户
想享受降息福利,需要主动联系贷款银行,申请转为LPR浮动利率。转换前要问清加点数值、重定价周期等关键信息,而且转换后不能再改回固定利率,决策前要结合自身还款周期和利率走势判断,不用盲目跟风转换。如果贷款剩余年限较短,固定利率和浮动利率差异不大,也可以选择不转换,避免麻烦。
2026利率走势预判:还有下降空间吗?
很多人关心,这次降息后,2026年房贷利率还会继续降吗?从政策信号和机构预测来看,答案是“有空间,但幅度有限”,不用过度纠结“等更低利率”,当前能享受的福利先抓住更实在。
中央经济工作会议明确要求,2026年“要继续实施适度宽松的货币政策,灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。加上美联储进入降息周期,中美利差压力缓解,国内货币政策空间进一步扩大。机构预测,2026年一季度央行有可能实施新一轮降息降准,5年期以上LPR可能还会下调10-40个基点,商业贷款利率或降至2.5%-3.0%区间,首套商业贷款利率甚至可能逼近3%以下进入“2时代”。
不过也要注意,2025年12月LPR报价已连续7个月保持不变,主要因为当前商业银行净息差处于历史最低点,融资成本略有上升,报价行缺乏主动下调加点的动力。因此,短期内房贷利率大幅下降的可能性不大,后续更多是稳步小幅下调的趋势。对普通家庭来说,买房的核心需求是居住,利率只是考量因素之一,结合自身资金状况和居住需求做决策,才是最理性的选择。
降息+免税双重福利,决策看需求
2026年这次“公积金+商贷”利率调整,再加上住房增值税减免政策,是实实在在的民生福利,核心就是给房贷家庭减负、稳住房消费。公积金贷几乎全员受益且自动调整,不用费一点劲;商贷则需满足“重定价日+利率类型”条件才能同步降息,还有贴息、重定价周期调整等额外福利可以把握,再加上多地公积金额度上浮、家庭代际提取等配套政策,真正做到了精准减负。
从本质来看,这些政策不仅减轻了现有购房者的还款压力,也降低了新购房者的入市成本,同时带动了房地产市场的稳定发展,是一场多方共赢的政策红利。而对普通家庭来说,无论是正在还贷还是准备买房,都要结合自身情况理性决策,该享受的降息、免税福利别错过,提前还款与否也不用盲目跟风,现金流稳定和居住需求满足才是首要目标。
那么问题来了,你属于这次降息的受益人群吗?是公积金贷、商贷还是组合贷?每月能省多少月供,有没有打算申请房贷贴息或调整重定价周期?欢迎在评论区分享你的情况!
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